合同造价讨论：工程合同中暂估价

查看全部 · 发表于 2021-3-31 15:09:52

［案例］某写字楼建设工期延迟了50天的时间，且仍未有加快进度的迹象。写字楼的投资方组成一个工作督查小组进驻工地，调研情况。发现在写字楼投资方的工程管理项目部（以下简称发包人）与承包人项目部（以下简称承包人）已经陷入僵局，其中主要的原因之一是发包人对合同内的暂估价项目不确价，引起了承包人的不满和怠工。

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查阅签约合同和工程量清单，发现其中有30％左右的暂估价项目，需要二次确价，并且对管理权限、确价形式等没有明确约定，导致现场对暂估价项目出现了“一事一议”，流程缓慢，总体进度迟缓。承包人经常对发包人的确价内容存有异议，且“不见兔子不撒鹰”，不确价满意就不实施具体工程内容。

那么，工程合同中出现“暂估价”内容，实战中究竟怎么样处理？

各式各样的问题抛了出来：
为什么签约的合同价中会有暂估价出现呢？
承包人可以把暂估价当成结算价吗？
发包人可能认为暂估价定高了，希望继续深入与承包人交涉，干涉承包人的细化选择权。
承包人可能认为暂估价定低了，希望通过各种方式，在细化的过程中争取更多的溢价空间。
暂估价如何确定为合同价，经常在项目中引起争议。轻则影响工期，重则无法实施或者无法结算。

一、什么情况下有暂估价？

发包人在工程招标时或合同签订前，有时会出现暂时不能确定价格的材料、设备或者专业工程等，需要以暂估价的形式列入招标文件工程量清单中，在实施过程中或者结算时确认价格，称为暂估价。

可以采用暂估价的项目内容：

1、内容必然会发生，但是暂时不能确定价格的材料的金额。例如某项工程中含有需要采购的特殊材料，需要专门开模具、制做样品后才能定价。

2、内容必然会发生，但是暂时不能确定价格的设备的金额。例如某项工程中含有地源热泵系统，需要后期对地源热泵设备进行专项询价定价。

3、内容必然会发生，但是暂时不能确定价格的专业工程的金额。例如地基加固、消防工程等需要专业分包的工程。

4、内容必然会发生，但是图纸深度不够，需要深化设计后才能报价、定价。例如市内装修时的局部饰品等。

5、内容必然会发生，图纸设计深度足够，但是质量标准不明确。例如某宾馆装修，起初设定的地面是进口暗纹大理石风格，而发包人对此种材料询价后发现，材料和安装的品质，对价格影响很大。因此在招标阶段只能设定暂估价，以便项目能够整体推进招标工作。

二、列出暂估价的注意事项

1、暂估价要包含在签约合同价中，而不能列为合同外暂估价格。暂估价的项目内容是界定在承包范围之内的。

2、签约合同价中的暂估价总额应该有一定的限制。北京市规定暂估价项目金额不得超过合同价格的30％。

3、招标文件中或签约合同价中的工程量清单可以采用模拟清单，应该清晰、有可追溯性，尽最大可能明确对应的范围，特点，属性，参数，功能等，以便于承包人投标报价时，编制尽量贴切的施工方案和措施费。

4、应专项说明，暂估价的具体包含的内容，比如是指到场价，还是包含管理费、规费等的综合单价。

在北京市2017年11月发布的《北京市房屋建筑和市政工程施工招标文件标准文本DZH－YS—2017》第六章工程量清单通用部分第3.2.2条款和第3.2.2条款做了详细的描述：

3.2.2 “材料和工程设备暂估价表”中所列的材料和工程设备暂估价是此类材料、工程设备本身运至施工现场内的工地地面价，不包括其本身所对应的企业管理费、利润、规费、税金以及这些材料和工程设备的安装、安装所需要的辅助材料、安装损耗、驻厂监造以及发生在现场内的验收、存储、保管、开箱、二次倒运、从存放地点运至安装地点以及其他任何必要的辅助工作（以下简称“暂估价材料和工程设备的安装及辅助工作”）所发生的费用及其对应的企业管理费、利润、规费和税金。除应按本招标文件规定将此类暂估价本身纳入分部分项工程量清单相应子目的综合单价以外，投标人还应将上述材料和工程设备的安装及辅助工作所发生的费用以及与此类费用有关的企业管理费和利润包含在分部分项工程量清单相应子目的综合单价中，并计取相应的规费和税金。

3.2.3 专业工程暂估价表中所列的专业工程暂估价已经包含与其对应的企业管理费、利润、规费和税金。投标人应按本招标文件规定将此类暂估价金额（除税）直接纳入其他项目清单的投标价格中。除按本招标文件规定将此类暂估价金额（除税）纳入其他项目清单。

5、约定后期将暂估价确定为合同价的方法和流程

发包人在招标工程量清单中应明确采用的方法，以便在施工过程中或者结算时，将暂估价确定为合同价。

以下是一些常用的方法：

（1）招标法：暂估价内容，如果属于依法必须招标的范围，并且达到规定的规模标准，应通过招标确定价格，并以此取代暂估价，调整合同价款。

可以在招标文件中或者签约合同时约定具体招标形式：

发包人和承包人可以采用共同招标的方式选择供应商或分包人。在EPC合同中，可以授权承包人以招标的方式选择供应商或分包人，发包人和监理人履行监督职责。
发包人和承包人可以与选定的供应商或分包人签订三方合同，也可以由承包人与他们签订合同。笔者建议选取后者，便于承包人统一协调管理，承包人既有管理权和利益（例如总包管理费），又要承担责任和风险。
发包人和承包人的权利义务关系在专用合同条款中约定。
中标金额与工程量清单中所列的暂估价的金额差以及相应的税金等其他费用列入合同价格。
与组织招标工作有关的费用应当被认为已经包括在承包人的签约合同价。

（2）比价法：暂估价内容，不属于依法必须招标的范围或未达到规定的规模标，可以采用比价法。

由承包人按照合同询价，将比价结果报发包人和监理人，经发包人最终确认单价后取代暂估价，调整合同价款。
承包人负责采购、运输和保管，承包人对其采购的材料和工程设备负责。
经发包人、监理人确认的材料、工程设备的价格与工程量清单中所列的暂估价的差额以及相应的税金等其他费用列入合同价格。

（3）组价法：暂估价内容，不属于依法必须招标的范围或未达到规定的规模标，可以采用参考定额组价法。

专业工程通过参考定额组价的方式确定价格。
其中涉及的的材料可以通过造价信息和市场询价等方式确定。

（4）暂估价过多的项目，发包人应聘请第三方造价咨询公司，或者在监理人的监理合同内约定造价审核内容，以起到更多的公正作用。

6、一旦在合同内列出了暂估价项目，意味着承包人将有对此项的总承包管理权以及责任、风险和利益。承包人有权在合同约定的范围内进行价格调整的申请，发包人应合理审核、确价。一旦出现承包人履约不畅的情况，发包人还可以行使暂估价的主动权（见文末［案例后续］）。

三、发包人的注意事项

1、避免利用暂估价形式，实际上指定分包。这种情况一般称为“甲指分包”。有经验的总承包商通常会在合约签订时要求免除总承包商的责任，而将管理或者协调指定分包的责任推给了发包人和指定分包，从而导致整体工程管控品质的下降。这种情况不利于承包责任的划清，还有可能触碰政策和法律的关于不允许甲指分包的界线。

2、实施过程中，对暂估价项目的建设标准、实施范围可能会出现较大的调整，导致签约总合同价格的变更较大。与暂估价的差额以及相应的税金等其他费用，也会列入合同结算价格。

3、既然将暂估价项目列入承包范围，意味着发包人愿意将暂估价相关内容的责任和风险放在承包人的皮包内。那么，在实施过程中评定暂估价项目的实质价格时，要合理、合法地无损承包人利益。

4、在EPC项目中，发包人可以约定列入签约合同内的暂估价项目由承包人报价且是上限价格，且在实施确价时，不能突破此上限。因为EPC承包人承担了设计和施工的双重责任。

5、具体内容实施前应确价。这样既有利于承包人踏踏实实地推进工程，避免与承包人在结算时扯皮，又采取了一项一清制度，有利于总投资的控制。

6、发包人在暂估价问题上与承包人无法达成一致，是否可以单独分包？

（1）发包人需要确认此单独发包的工程内容，不属于肢解工程发包的范畴，以免触碰政策和法律的界线。

（2）将暂估价项目从总承包合同中剥离之后的风险分析

风险之一：为了便宜。最容易出现的风险，是发包人为了节约投资、省钱“业主采购便宜”而不原意支付总包管理费，进行单独发包采购，往往发包人需要自己搭上班子，消耗很多管理精力，还无法保证质量、工期。
风险之二：过高的估计了发包人的实操管理能力。实操过程中，有时会忽略了与总承包人的配合、采购损耗、水电设施施工费用等细节，出现不理想的管理结果。
风险之三：承包人可能因此产生不配合心理，故意疏漏某些衔接环节，等到实际实施时才暴露出来，导致发包人不得不追加投资。
风险之四：发包人可能需要对暂估价项目的安全、进度、质量管理负责，导致发包人的管理范围和管理成本上升。

（3）发包人需要与承包人达成一致，将暂估价项目从总承包合同中剥离，明确：

剥离的范围、内容、价款
总承包人的职责变化范围
剥离之后，总承包人是否继续享有质量、安全、进度、衔接管理等方面的管理职责，是否应计取总承包管理费
工程的详细衔接界面、参数等
不损伤发包人合同内的利益
不损伤承包人合同内的利益
明确监理人在实施过程中的责任和权利
上述内容应达成书面一致意见

四、承包人的注意事项

1、既然将暂估价项目列入承包范围，意味着承包人愿意承担暂估价相关内容的责任和风险。那么，在实施过程中评定暂估价项目的实质价格时，承包人要合理、合法地形成采购价格，无损发包人利益。

2、在EPC项目中，承包人承担设计和实施双重任务。因此，发包人如果约定暂估价项目的报价是上限价格，实施时不得突破。EPC承包人报价时应充分与EPC团队内的设计部门沟通，并充分考虑其包含的风险责任。

3、签约合同价不是合同价格，其中的暂估价不一定归承包人所有。所以承包人在实施暂估价内容前，应做好进度计划，预留出与发包人确认价款的时间。

4、承包人应该履行提示义务、告知义务、管理义务，不应擅自采购暂估价材料，以免未获得发包人和监理人的认可，承担擅自采购的不利责任。

［案例后续］写字楼的投资方工作督查小组立刻聘请了第三方造价咨询机构，提升了监理人在确价过程中的权限，对所有的暂估价项目重新疏理，明确了确价形式、原则和时间表，分类处理。参建各方书面同意下述处理办法。

（1）对于承包人申报内容清晰的，发包人、监理人、造价咨询公司联席工作，分别对技术要求、建设品质、工程数量、已进场材料情况、造价内容等进行逐项审核，7个工作日内确价。涉及到的建筑材料由监理人封样存留，直至全部验收完成；涉及到的需做样板工程后确价的，由发包人、监理人现场验收后封存直至全部完工。

（2）对于承包人申报内容不清晰的，承包人应在7个工作日内申报完整，按第（1）种方式审核确价。

（3）对于承包人申报内容不清晰的，承包人无法在7个工作日内申报完整的，由发包人、监理人、造价咨询人、承包人组成联席小组，共同组织招标确认分包专业人及分包价格，仍纳入承包人管理范围。原则上21个工作日内完成。

（4）对于因发包人设计、功能、标准等问题导致的承包人无法报价等事宜，发包人在14个工作日内完善技术资料，分别按照上述方案进行处理。

（5）确价的单价，将做为结算单价。确价的专业分包等价格，视为该专业项的结算价。

（6）要求承包人在7个工作日内提报进度管理方案，尽量弥补工期损失。所提交的加快进度措施方案，交监理人审核后，由造价咨询机构审核确价后，交发包人认可后实施。

此工作督查小组的处理方案增加了确价的透明度，尽量解决信任度的问题；引入了第三方公正机构，在发包人和承包人之间设置了缓冲带，也设置了公正地带；设定了每类工作的完成时限，明确了进度计划，最大限度减少工期延误损失。

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